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Steuerliche Grundlagen für ausländisches Eigentum

Warum der Immobilienkauf im Ausland fast immer bedeutet, mit zwei Steuersystemen umzugehen – und die häufigsten Fallstricke, auf die man vorbereitet sein sollte.

6 Min. LesezeitAktualisiert am Oktober 2025

Steuern sind das Thema, das ausländische Immobilienkäufer am langweiligsten finden – und das sie am teuersten zu stehen kommt, wenn sie Fehler machen. Die folgenden Grundlagen gelten fast überall; für die Details empfiehlt sich ein Steuerberater in beiden Ländern.

Zwei Steuersysteme, fast immer

Wenn Sie Eigentum in Land A besitzen und in Land B leben, möchten in der Regel beide Steuerbehörden darüber informiert werden. Die meisten Länder besteuern ihre Einwohner auf ihr weltweites Einkommen und manchmal auch auf ihr weltweites Vermögen.

Mieteinnahmen

Das Vermieten Ihrer im Ausland gelegenen Immobilie bedeutet in der Regel, dass Sie in dem Land, in dem sich die Immobilie befindet, eine Steuererklärung einreichen müssen. Anschließend müssen Sie möglicherweise dieselben Einkünfte in Ihrem Heimatland angeben und eine Anrechnung der bereits im Ausland gezahlten Steuern im Rahmen eines Doppelbesteuerungsabkommens beantragen.

Kapitalertragsteuer beim Verkauf

Der Verkauf einer Immobilie im Ausland kann in beiden Ländern Kapitalertragsteuer auslösen. Viele Abkommen ermöglichen es Ihnen, eine Anrechnung für im Ausland gezahlte Steuern geltend zu machen, jedoch sind die Regelungen und Fristen streng.

Erbschaft- und Nachlasssteuer

Ausländisches Eigentum verkompliziert die Nachlassplanung erheblich. Manche Länder erheben Erbschaftssteuer auf der Grundlage des Belegenheitsprinzips; andere orientieren sich am Wohnsitz der erbenden Person. Testamente, die im Heimatland verfasst wurden, decken im Ausland befindliche Vermögenswerte möglicherweise nicht lückenlos ab.

Achtung

Holen Sie sich vor dem Kauf – nicht danach – rechtlichen Expertenrat zu einem sogenannten „Situs-Testament" (einem Testament, das ausschließlich das ausländische Vermögen abdeckt).

Meldepflichten

Viele Länder (darunter die USA, das Vereinigte Königreich, Kanada, Australien und EU-Mitgliedsstaaten) verpflichten ihre Einwohner, ausländische Vermögenswerte ab bestimmten Schwellenwerten zu melden – selbst dann, wenn keine Steuern fällig sind. Die Strafen für unterlassene Meldungen sind häufig weitaus schwerwiegender als die Steuerlast selbst.

Wichtig: Dieser Ratgeber dient nur zur allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Regeln und Zahlen variieren je nach Land und ändern sich im Laufe der Zeit – bestätigen Sie Einzelheiten immer mit einem qualifizierten lokalen Fachmann, bevor Sie handeln.

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