外国不動産に関する税務の基礎知識
海外での不動産購入がほぼ常に二つの税制への対応を意味する理由と、あらかじめ把握しておくべき最もよくある落とし穴について。
税金は、海外不動産購入者の多くが最も煩わしく感じ、また誤った対応をした場合に最もコストのかかる部分です。以下の基本事項はほぼ全ての国に当てはまりますが、詳細については、両国それぞれの会計士にご相談いただく必要があります。
要点
- 購入を完了する前に（完了後ではなく）、「サイタス遺言」（外国の不動産のみを対象とする遺言）について、専門の法律アドバイスを取得されることをお勧めします。
2つの税制、ほぼ常に
国Aに不動産を所有し、国Bに居住している場合、通常、両国の税務当局がその状況を把握しようとします。ほとんどの国では、居住者に対して全世界の所得、場合によっては全世界の資産に対しても課税します。
賃料収入
海外不動産を賃貸に出す場合、通常は物件所在国での確定申告が必要となります。その後、同じ収入を居住国でも申告し、二重課税条約に基づき海外で納付済みの税額について控除を申請する必要が生じる場合がございます。
売却時のキャピタルゲイン税
海外の不動産を売却すると、両国で譲渡所得税が発生する場合があります。多くの租税条約では、海外で納付した税金に対する税額控除を申請することが認められていますが、規則や申請期限は厳格です。
相続税・遺産税
海外不動産は、相続計画を著しく複雑にします。不動産の所在地を基準に相続税を課す国もあれば、相続人の居住地を基準とする国もあります。母国で作成した遺言書が、海外資産を適切にカバーできない場合もございます。
ご注意
購入を完了する前に（完了後ではなく）、「サイタス遺言」（外国の不動産のみを対象とする遺言）について、専門の法律アドバイスを取得されることをお勧めします。
報告要件
多くの国（米国、英国、カナダ、オーストラリア、EU加盟国を含む）では、税金が発生しない場合であっても、一定の基準額を超える海外資産について居住者に申告義務を課しております。未申告に対するペナルティは、税額そのものよりもはるかに重くなるケースが多いため、ご注意ください。