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L'essentiel de la fiscalité immobilière à l'étranger

Pourquoi acheter à l'étranger implique presque toujours de composer avec deux systèmes fiscaux — et les pièges les plus courants à anticiper.

6 min de lectureMis à jour le octobre 2025

La fiscalité est la partie que les acquéreurs de biens immobiliers à l'étranger trouvent la plus ennuyeuse… et la plus coûteuse quand elle est mal gérée. Les principes ci-dessous s'appliquent presque partout ; les détails, eux, nécessitent l'intervention d'un comptable dans chacun des deux pays.

Deux systèmes fiscaux, presque toujours

Lorsque vous possédez un bien immobilier dans le pays A et que vous résidez dans le pays B, les deux administrations fiscales voudront généralement en être informées. La plupart des pays imposent leurs résidents sur leurs revenus mondiaux, et parfois sur l'ensemble de leur patrimoine.

Revenus locatifs

Mettre en location votre bien immobilier à l'étranger implique généralement de déposer une déclaration fiscale dans le pays où se situe le bien. Vous devrez ensuite déclarer ces mêmes revenus dans votre pays de résidence et demander un crédit d'impôt pour les taxes déjà acquittées à l'étranger, en vertu d'une convention fiscale de non-double imposition.

Plus-values immobilières lors de la cession

La vente d'un bien à l'étranger peut entraîner une imposition sur les plus-values dans les deux pays. De nombreuses conventions permettent d'imputer l'impôt étranger déjà payé, mais les règles et les délais sont stricts.

Droits de succession et fiscalité successorale

Un bien immobilier à l'étranger complique considérablement la planification successorale. Certains pays appliquent des droits de succession en fonction de la localisation du bien ; d'autres, en fonction du pays de résidence de l'héritier. Un testament rédigé dans votre pays d'origine peut ne pas couvrir clairement les actifs détenus à l'étranger.

Attention

Consultez un juriste spécialisé au sujet d'un « testament de situs » (un testament portant uniquement sur le bien immobilier étranger) avant de finaliser l'achat, et non après.

Obligations déclaratives

De nombreux pays (dont les États-Unis, le Royaume-Uni, le Canada, l'Australie et les membres de l'UE) imposent à leurs résidents de déclarer leurs actifs étrangers au-delà de certains seuils, même en l'absence de toute imposition. Les sanctions pour non-déclaration sont souvent bien plus lourdes que l'impôt lui-même.

Important : Ce guide est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles et les chiffres varient selon les pays et évoluent dans le temps — vérifiez toujours les détails avec un professionnel local qualifié avant de prendre toute décision.

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