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Acheter un bien immobilier à l'étranger : un aperçu honnête

Ce que tout acheteur transfrontalier devrait considérer avant de tomber amoureux d'un endroit où il ne vit pas.

8 min de lectureMis à jour le octobre 2025

Acheter un bien immobilier dans un autre pays peut être une expérience merveilleuse — une résidence de vacances, un projet de retraite, un investissement ou un changement de vie. Cela peut aussi devenir un véritable casse-tête financier si vous l'abordez comme un achat classique sur votre territoire. Ce guide aborde les problèmes qui surprennent le plus souvent les acheteurs internationaux.

Les étrangers peuvent-ils réellement acheter là-bas ?

De nombreux pays restreignent les droits d'acquisition selon le profil de l'acheteur. Certains autorisent les étrangers à acquérir un bien résidentiel en pleine propriété sans formalités supplémentaires ; d'autres limitent la propriété à des structures de bail emphytéotique, l'interdisent purement et simplement dans certaines régions, ou exigent un statut de résident au préalable.

Thaïlande : les étrangers ne peuvent généralement pas posséder de terrain en direct, mais peuvent être propriétaires d'appartements en copropriété.
Nouvelle-Zélande et Canada : ces pays ont introduit des restrictions importantes pour les acheteurs non-résidents ces dernières années.
Mexique : les étrangers ne peuvent acheter près de la côte ou de la frontière que via un trust bancaire (fideicomiso).
Suisse : restrictions sévères pour les acheteurs non-résidents, notamment dans les zones non touristiques.

Attention

Les règles dans ce domaine évoluent fréquemment. Vérifiez toujours la législation en vigueur auprès d'un avocat local, et non sur un forum en ligne.

Faites appel à des professionnels locaux et indépendants

Choisissez un avocat indépendant du vendeur et de l'agent, et qualifié dans le pays où vous achetez. Rémunérez-le vous-même. Les quelques milliers d'euros que cela coûte constituent la meilleure assurance qui soit.

Comprenez l'ensemble de la fiscalité

Les transactions immobilières peuvent entraîner des droits de mutation, des droits de timbre, des frais de notaire, des frais d'enregistrement, de la TVA sur les constructions neuves, ainsi que des taxes foncières annuelles. Selon le pays, ces coûts peuvent représenter 5 à 15 % en sus du prix d'achat.

Devise et financement

La plupart des banques étrangères n'accordent pas de prêts aux non-résidents à des conditions avantageuses. Vous devrez peut-être apporter des liquidités ou emprunter en vous adossant à des actifs dans votre pays d'origine. Dans tous les cas, le taux de change au moment du transfert des fonds peut faire varier le prix de plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Qui s'en occupe en votre absence ?

Pensez à la gestion du bien avant même d'acheter. Les logements laissés vides se dégradent, et la plupart des pays exigent qu'une personne sur place gère les services publics, les impôts et les urgences.

Important : Ce guide est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles et les chiffres varient selon les pays et évoluent dans le temps — vérifiez toujours les détails avec un professionnel local qualifié avant de prendre toute décision.

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